IVA 0% en viviendas nuevas en Chile: qué dice el proyecto y a quién le sirve en Aysén

TL;DR El gobierno propone eliminar el IVA (0% en vez de 19%) a la venta de viviendas nuevas por 12 meses, dentro del Proyecto de Ley de Reconstrucción Nacional. Es transitorio y opcional para la inmobiliaria, aplica solo a la primera venta de una vivienda nueva con recepción municipal previa a la publicación de la ley, y no tiene tope en UF (el famoso límite de 4.000 UF pertenece a otro beneficio distinto). Ojo: al 15 de julio de 2026 todavía no es ley, sigue en votación en el Senado. Y el ahorro real está en disputa: estimaciones serias van de 1% a 7%, no del 19%. Para Aysén sirve poco en la práctica, porque casi no toca las casas usadas, los campos ni las parcelas que dominan el mercado regional.

En marzo de 2026 el país entero escuchó tres letras que suenan a rebaja mágica: IVA 0%. La idea de comprar una casa nueva sin el 19% de impuesto se instaló rápido, y con ella una avalancha de dudas y de mitos. Esta guía separa lo que dice el proyecto de lo que dicen los titulares, con las fuentes oficiales a la vista, y responde la pregunta que de verdad importa a quien mira propiedades en la Patagonia: ¿esto me sirve a mí?

Una advertencia de partida: esto es una explicación general de un proyecto en trámite, no asesoría tributaria para su compra específica. Mientras la ley no se publique en el Diario Oficial, cada detalle puede cambiar.

¿Qué es exactamente la exención de IVA a la vivienda nueva?

Es una eliminación transitoria y opcional del IVA a la primera venta de viviendas nuevas, por 12 meses, dentro del Proyecto de Ley de Reconstrucción Nacional. Anunciada por el Presidente Kast a mediados de marzo de 2026, baja la tasa del 19% al 0% durante la vigencia del beneficio.

El detalle económico lo entregó el Ministerio de Hacienda: en su propia comunicación, Hacienda confirma que “se eliminará por 12 meses el IVA a la venta de viviendas” como parte del plan económico de reconstrucción. El gobierno la presenta como una exención transitoria y opcional de IVA a la venta de viviendas nuevas, no como una eliminación permanente del impuesto.

La palabra “opcional” es la primera letra chica que casi nadie leyó. La exención es opcional para el contribuyente vendedor, es decir, para la inmobiliaria. El comprador no tiene un derecho automático a comprar sin IVA: depende de que la empresa decida acogerse al beneficio en esa operación.

Dato Clave: La exención es transitoria (12 meses) y opcional para la inmobiliaria. “IVA 0%” no significa que toda vivienda nueva se venderá sin IVA de forma automática: es una posibilidad que activa el vendedor, no un descuento garantizado al comprador.

¿Por qué el gobierno propone esto ahora?

El gobierno dice que hay un stock enorme de viviendas nuevas sin comprador conviviendo con un déficit habitacional gigante, y que la tasa 0% busca destrabar esas transacciones. Es una medida de reactivación, no un subsidio a la demanda.

Las cifras son del propio Ejecutivo: según Hacienda, hoy hay 100 mil viviendas nuevas que no encuentran comprador, junto a un déficit habitacional cuantitativo de 500 mil unidades. La cobertura de Radio y Diario Universidad de Chile sobre el detalle del plan económico repite ambas cifras y resume la apuesta oficial: que la tasa del 0% agilice las operaciones y ayude a vaciar ese inventario. Son estimaciones del gobierno, no un conteo auditado por un tercero.

¿Qué propiedades califican y cuáles quedan fuera?

Solo califica la primera venta de una vivienda nueva que ya tenga recepción municipal (final o parcial) otorgada antes de que se publique la ley. Bodegas y estacionamientos entran únicamente si se venden en el mismo acto que la vivienda. Todo lo demás queda fuera.

El gobierno lo resume así: la medida aplica a viviendas con recepción final o parcial, incluyendo bodegas y estacionamientos si se venden en el mismo acto. El sitio T13 lo precisa desde el punto de vista práctico: son viviendas nuevas que ya cuenten con recepción municipal (total o parcial) al momento de publicarse la ley. Y una lectura del texto del proyecto por el estudio jurídico Fontaine y Cía. agrega la condición más exigente: debe tratarse de la primera transferencia de un inmueble nuevo con recepción definitiva o parcial otorgada por la Dirección de Obras Municipales, y las transferencias entre empresas relacionadas no cuentan como primera enajenación.

El efecto práctico es una lista de exclusiones que golpea de lleno al mercado patagónico:

Casas y departamentos usados: no califican. La reventa entre particulares no genera IVA y, por lo mismo, no hay IVA que eximir.
Proyectos que reciban su recepción municipal después de la publicación de la ley: quedan fuera, aunque sean obra nueva.
Ventas entre particulares: fuera del beneficio.
Campos, parcelas y terrenos: el suelo está fuera de la base del IVA, así que en propiedades donde el valor es mayoritariamente tierra, el beneficio se diluye o desaparece.

¿Es verdad que hay un tope de 4.000 UF?

No. El proyecto, tal como está redactado, no tiene tope en UF: la exención aplica sin importar el valor, la superficie ni el número de unidades del proyecto inmobiliario. El límite de 4.000 UF que circula pertenece a otro beneficio distinto.

La lectura del articulado por Fontaine y Cía. confirma que aplica “independiente del valor, superficie o número de unidades que contemple el proyecto inmobiliario”. Ni Hacienda, ni el gobierno, ni la explicación de mecánica de T13 sobre cómo funciona la exención mencionan un límite de precio. El número de 4.000 UF corresponde al subsidio a la tasa o al dividendo, un apoyo al financiamiento hipotecario que forma parte del mismo paquete pero es una medida separada de la exención de IVA.

Importante: No confunda la exención de IVA (sin tope de precio) con el subsidio al dividendo (ese sí ronda las 4.000 UF). Son dos beneficios distintos del mismo plan. Mezclarlos es el error más común que se lee en internet, muchas veces en sitios anónimos que buscan captar contactos.

¿Cuándo empieza y cuánto dura la ventana de 12 meses?

La ventana dura 12 meses contados desde el primer día hábil del mes subsiguiente a la publicación de la ley en el Diario Oficial. Como la ley aún no se publica, las fechas exactas de calendario todavía no existen.

El gobierno indica que la medida tendrá una vigencia de 12 meses desde su implementación, y T13 precisa el punto de partida: 12 meses contados desde el primer día hábil del mes subsiguiente a la publicación de la ley. Atención al término “subsiguiente”, que en lenguaje legal chileno suele significar el segundo mes posterior, no el mes inmediatamente siguiente.

Hay una válvula para quienes compren antes de que empiece la ventana formal. Según explicó el ministro de Hacienda, la ley contempla una cláusula que hace beneficiario del régimen desde que el proyecto se envía al Congreso, para que “no se tranque ninguna escritura”. En la práctica, quien firme entre el ingreso del proyecto (22 de abril de 2026) y la publicación podría recuperar el IVA vía devolución, siempre que la escritura deje constancia del impuesto pagado y de la intención de acogerse al beneficio.

¿De verdad se ahorra el 19%?

No necesariamente. El titular “hasta 19% de ahorro” describe el mecanismo (se quita el recargo del 19%), pero el efecto real sobre el precio está en disputa, y las estimaciones serias son bastante menores. Nadie responsable debería prometerle un descuento del 19%.

El mecanismo es real: durante la ventana, las viviendas podrán comercializarse sin el recargo del 19%. Pero el precio final no baja en esa misma proporción, por dos razones técnicas: la inmobiliaria pierde los créditos de IVA acumulados en la construcción, y el valor del terreno está fuera de la base del impuesto. Por eso las cifras chocan. En Emol, el analista José Tomás Santolaya (DEISA) advirtió que el verdadero descuento potencial rondaría apenas entre 1% y 3%, y calificó de “falsa premisa” la idea de que los precios caerían entre 8% y 16%. Desde el gremio, la Cámara Chilena de la Construcción advirtió que la exención no significará una rebaja del 19% en el precio de las viviendas, con estimaciones de efecto que otros análisis ubican entre 2% y 7%.

Hubo, además, un efecto colateral inmediato: el solo anuncio congeló ventas mientras los compradores esperaban la letra chica, con caídas reportadas de 30% a 40% en operaciones. Prometer un ahorro que no se cumple no es solo mala práctica de marketing: puede frenar el mercado que se quería reactivar.

Números Que Importan: 19% es el titular. 1% a 7% es el rango de ahorro real que estiman los analistas del sector. La diferencia se explica por los créditos de IVA que pierde la constructora y por el terreno, que nunca pagó IVA. Pida siempre el precio final con y sin beneficio, por escrito.

¿En qué etapa está la ley y puede cambiar?

Todavía no es ley. Al 15 de julio de 2026, el proyecto está en su etapa final en el Senado, y sus términos pueden cambiar hasta que se publique en el Diario Oficial.

La ruta legislativa, en corto: anunciado a mediados de marzo, el paquete ingresó a la Cámara de Diputados el 22 de abril de 2026 como boletín 18216-05, la aprobó, y pasó al Senado en segundo trámite constitucional. El Senado aprobó la idea de legislar a fines de junio, y tras procesar cientos de indicaciones en comisión, la Sala del Senado empezó a votar el proyecto en particular el 15 de julio de 2026, en una sesión citada hasta el total despacho que puede extenderse al día siguiente por la gran cantidad de votaciones. El oficialismo llegó a esa jornada con los 26 votos justos para aprobar, así que ninguna disposición está cerrada. La tramitación completa se puede seguir en el expediente oficial del boletín 18216-05 en el Senado.

Que quede claro por qué importa: mientras el proyecto se vota, cualquier provisión, incluida la ausencia de tope en UF, podría modificarse por indicaciones, y aún es posible un tercer trámite si el texto vuelve cambiado a la Cámara. No firme nada asumiendo condiciones que todavía no están promulgadas.

¿Le sirve esto a un comprador en Aysén y la Patagonia?

En teoría sí, porque la medida es nacional y sin tope de precio. En la práctica, sirve poco: el beneficio solo alcanza la primera venta de viviendas nuevas de inmobiliaria con recepción municipal previa, y ese no es el mercado típico de la Patagonia.

Piense en qué se vende de verdad en Aysén: casas usadas en Coyhaique y Puerto Aysén, campos, estancias y parcelas rurales, casi siempre entre particulares. Nada de eso califica. La exención está diseñada para el stock de departamentos y casas nuevas de proyectos inmobiliarios, más abundante en las grandes ciudades. Donde sí puede aplicar es en un proyecto nuevo de departamentos o casas en Coyhaique que ya tenga recepción y cuya inmobiliaria decida acogerse: ahí conviene preguntar, por escrito, el precio con y sin beneficio.

Para lo que de verdad mueve el mercado regional, siguen mandando otras reglas tributarias. Al vender, lo relevante suele ser la exención de 8.000 UF en la ganancia de capital, no el IVA. Y el costo de mantener la propiedad pasa por las contribuciones de bienes raíces en Aysén. Si compra desde el extranjero, el proceso completo está en nuestra guía para comprar propiedad en Chile siendo extranjero, y los costos de cierre en la de gastos notariales de compraventa. Para contexto de mercado, revise el panorama inmobiliario de Aysén y el inventario actual de propiedades en venta en la Región de Aysén.

Tip Local: Si en Aysén le ofrecen una propiedad “sin IVA”, verifique tres cosas antes de emocionarse: que sea vivienda nueva de inmobiliaria (no reventa), que tenga recepción municipal previa a la ley, y que la empresa se acoja formalmente al beneficio en la escritura. Si falla cualquiera de las tres, no hay exención que valga.

Preguntas Frecuentes

¿La exención de IVA aplica a casas y departamentos usados?

No. La exención aplica solo a la primera venta de una vivienda nueva realizada por el contribuyente vendedor, típicamente una inmobiliaria. Las propiedades usadas y las ventas entre particulares no generan IVA, así que no hay impuesto que eximir. Para el mercado de reventa siguen rigiendo otras reglas, como la exención de 8.000 UF en la ganancia de capital.

¿Tengo garantizado comprar sin IVA si la vivienda es nueva?

No, porque la exención es opcional para la inmobiliaria. Aunque la vivienda cumpla los requisitos (obra nueva, primera venta, recepción municipal previa a la ley), el vendedor debe decidir acogerse al beneficio en esa operación. Pida siempre por escrito el precio con y sin exención antes de firmar cualquier promesa.

¿Cuál es el tope de precio para acceder al IVA 0%?

Según el proyecto tal como está redactado, no hay tope de precio: aplica independiente del valor, la superficie o el número de unidades del proyecto. El límite de 4.000 UF que suele citarse pertenece a otro beneficio del mismo plan, el subsidio a la tasa o al dividendo, que apoya el financiamiento hipotecario y no debe confundirse con la exención de IVA.

¿Cuándo entra en vigencia la exención?

Aún no hay fecha. La ventana de 12 meses se cuenta desde el primer día hábil del mes subsiguiente a la publicación de la ley en el Diario Oficial, y al 15 de julio de 2026 el proyecto todavía se tramita en el Senado. Existe una cláusula transitoria que permitiría recuperar el IVA, vía devolución, a quienes compren entre el ingreso del proyecto (22 de abril de 2026) y la publicación, dejando constancia en la escritura.

¿Sirve la exención para comprar un campo o una parcela en la Patagonia?

Prácticamente no. La exención apunta a viviendas nuevas de proyectos inmobiliarios, y el valor de un campo o parcela es mayoritariamente terreno, que está fuera de la base del IVA. Sumado a que la mayoría de estas ventas son entre particulares (sin IVA), el beneficio rara vez toca el mercado rural de Aysén.